POLUB NAS NA FACEBOOKU
Filtry
-
-

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Materiał partnera:

Polacy kupują mieszkania na kredyt. Ogólne zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych wynosi 480,170 mld zł, a w sektorze bankowym obsługiwanych jest prawie 2,5 mln czynnych umów kredytowych.1 Liczba kredytobiorców będzie rosnąć, zwłaszcza ze względu na utrzymywane przez RPP rekordowo niskie stopy procentowe. W analizach danych BIK już po pierwszym półroczu widać rekordową dynamikę w tzw. mieszkaniówkach.2 Kupiona nieruchomość ze spłatą na wiele lat nieco związuje ręce kredytobiorcy. Sytuacje w życiu są różne i bywa tak, że rozważana jest opcja sprzedaży mieszkania w kredycie. Powszechnie pokutuje przekonanie, że to niemożliwe. Przekonajmy się zatem, jak sprzedać mieszkanie z kredytem i czy to w ogóle możliwe. 

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?


Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?



Kredyt na nieruchomość to zobowiązanie długoterminowe, z którego planujemy wywiązać się według warunków umowy aż do ostatniej raty. W czasie wieloletniego okresu kredytowania wiele może się zdarzyć, dlatego warto wiedzieć, czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką. 
 
To, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania na kredyt, sprawdzamy, gdy zmieniają się plany. Potrzeba zakupu czegoś o większego metrażu, konieczność zmiany miejsca zamieszkania to tylko niektóre powody. Zawierając umowę z bankiem, niestety rzadko sprawdzamy szczegóły, zwłaszcza to, czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką. A jest to możliwe, choć różnie bywa ze świadomością konsumenta w tym zakresie. Nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym może zostać zbyta przez właściciela, ale musi on pamiętać o kilku kwestiach, zwłaszcza formalnych, które wyjaśniamy dalej.
 
Zarówno mieszkanie, jak i dom, którego zakup został sfinansowany z kredytu, posiada księgę wieczystą z wpisem banku. Instytucja finansowa w momencie zawarcia umowy kredytowej staje się tzw. wierzycielem hipotecznym. To podstawowe zabezpieczenie i obligatoryjna czynność do uzyskania finansowania. Figurowanie banku w zbiorze najważniejszych informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości nie pozbawia jej właściciela prawa do rozporządzania nią. Formalnie mieszkanie jest częścią majątku kredytobiorcy. 

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?



Kredytobiorca kredytu hipotecznego może dysponować nieruchomością, a zatem może ją sprzedać, może także wynająć. Prawo do zbycia przysługuje mu zarówno wtedy, gdy zdecyduje się spłacić zadłużenie przed sprzedażą, jak i wtedy, gdy środki na spłatę pozyska od nowego nabywcy. W tym drugim przypadku formalności będzie oczywiście więcej, ale można przez nie przebrnąć. Wystarczy tylko zebrać rzetelne informacje o tym, jak przebiega sprzedaż mieszkania w kredycie. 

Co jest potrzebne, by sprzedać mieszkanie z kredytem?



Żeby bez przeszkód dopełnić transakcji sprzedaży nieruchomości, konieczna jest przede wszystkim zgoda kredytodawcy na zbycie mieszkania obciążonego hipoteką. Ponadto trzeba zgromadzić także:

  • zaświadczenie o bieżącej kwocie kredytu do spłaty - za wydanie takiego dokumentu może obowiązywać opłata,
  • zgodę na spłatę zobowiązania jednorazowo,
  • oświadczenie zezwalające na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.


Dokumenty wydane przez bank powinny przestawiać aktualną kwotę zadłużenia. Warto więc zgłosić się po nie dopiero w momencie znalezienia kupca. Promesa będąca zobowiązaniem banku do wykreślenia hipoteki w momencie spłaty zadłużenia jest ważna 30 dni od daty wydania, dlatego z pozyskaniem jej również nie należy się spieszyć. Spłata kredytu mieszkaniowego przed terminem oznacza konieczność poniesienia dodatkowych kosztów przez kredytobiorcę. Banki standardowo pobierają prowizję z tego tytułu.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania w kredycie? 



To, jak sprzedać mieszkanie z hipoteką zgodnie z procedurami, zależy w dużej mierze od indywidualnej sytuacji. Standardowe etapy to:

  • Zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży mieszkania indywidualnie lub poprzez biuro nieruchomości i znalezienie kupca. Powinna w nim znaleźć się informacja o tym, że nieruchomość jest obciążona.
  • Zgromadzenie odpowiednich dokumentów z banku.
  • Sporządzenie umowy przedwstępnej. Może mieć formę notarialną lub nie. Powinna ona zakładać m.in. transze płatności. Chodzi o część na konto banku odpowiadającą kwocie zadłużenia pozostającej do uregulowania oraz o część dla sprzedawcy. Umowa przedwstępna ma istotne znaczenie, zwłaszcza gdy kupujący mieszkanie chce uzyskać kredyt.
  • Zawarcie umowy sprzedaży.


Finalna umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. O wykreślenie nieaktualnych wpisów z księgi wieczystej może zadbać notariusz. Promesa związana z zobowiązaniem banku do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej to gwarancja, że po spłacie należności przez kredytobiorcę bank nie będzie miał już żadnych praw do nieruchomości. Wniosek o wykreśleniu hipoteki powinien złożyć sprzedający, będący kredytobiorcą. Składa się go w sądzie, a dodatkowo należy dołączyć zaświadczenie o spłacie zobowiązania wraz z dowodem uiszczenia opłaty sądowej. 

Jakie konsekwencje rodzi sprzedaż mieszkania na kredyt?



Tuż po zbyciu mieszkania warto udać się do banku, by te wydał zaświadczenie o uregulowaniu kredytu hipotecznego w całości. W ten sposób kredytobiorca będzie miał pewność braku zaległości wobec kredytodawcy. Taki dokument może być również przydatny w przyszłości, np. do ubiegania się o inny kredyt. Ponadto skutkami czynności, jaką jest sprzedaż mieszkania na kredyt, mogą być:

  • naliczenie przez bank opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, 
  • powstanie obowiązku podatkowego - podatek dochodowy.


Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania w kredycie przed upływem 5 lat od czasu nabycia, trzeba pamiętać o wypełnieniu zobowiązania względem fiskusa. Chodzi o powstanie obowiązku podatkowego. Podatek wynosi 19% od dochodu, a płacenia go można uniknąć, gdy: 

  • nieruchomość zostanie sprzedana po upływie 5 lat od jej nabycia, obliczając tenże okres w latach podatkowych,
  • środki uzyskane z transakcji zostaną przeznaczone na prywatne cele mieszkaniowe - zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 


Prowizja za sprzedaż nieruchomości z hipoteką zależy od tego, jak została skonstruowana umowa kredytowa. Przed transakcją najlepiej zapoznać się z jej treścią w najmniejszych szczegółach. W razie wątpliwości warto skontaktować się z bankiem.
 
Podsumowując, decyzja o tym, czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką, należy ostatecznie do banku. Jako kredytodawca będzie on musiał wydać formalne zezwolenie, jako że figuruje on w księdze wieczystej. Choć wiele osób ma wątpliwości i zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, w praktyce takie transakcje są powszechne, a formalności niezbyt skomplikowane. Warto zadbać o właściwe zabezpieczenie obu stron poprzez sporządzenie dobrej umowy. W wielu czynnościach pomoc można uzyskać zarówno z banku, od notariusza, jak i z biura nieruchomości. Pominięcie banku przy sprzedaży mieszkania z hipoteką jest niemożliwe, chyba że kredytobiorca zdecyduje się najpierw uregulować pozostałą do spłaty kwotę kredytu, a dopiero potem zechce dać ogłoszenie. 
 
1. Dane z Raportu AMRON-SARFIN 1/2021: https://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin
2. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/685540/bik-podsumowal-pierwsze-polrocze-2021-r-na-rynku-kredytow-i-pozyczek-nie-ma-juz-sladu-po-pandemii
3. https://www.newhouse.co/